O PLC 136 foi idealizado pelo Poder Executivo para estabelecer condições especiais de incentivo à reconversão de imóveis protegidos (tombados e preservados) e de edificações unifamiliares no Rio de Janeiro.
Reconversão (que vem do termo em inglês ‘retrofit’) é um conjunto de intervenções realizadas em um edifício para dar a ele um novo uso, aproveitando sua estrutura e volumetria e atualizando, principalmente, seus interiores e sistemas prediais, para possibilitar sua reinserção às dinâmicas da vida contemporânea.
Uma legislação que crie regras e parâmetros para este tipo de intervenção é demanda antiga do Município, especialmente devido ao grande estoque edificado vazio ou subutilizado existente na cidade, boa parte dele composto por edificações históricas tombadas ou preservadas (integrantes de APACs ou entornos de bem tombado). A regulamentação é necessária para resguardar os edifícios antigos de alterações descaracterizantes, que afetem seu valor enquanto patrimônio cultural, e para delimitar claramente os parâmetros construtivos que podem ser excetuados para que as edificações antigas possam ser utilizadas hoje em dia, garantindo condições de acessibilidade, segurança e habitabilidade.
Para isso, surgiu o PLC 136, que se divide em 3 capítulos, estabelecendo regras para os imóveis tombados (1), preservados (2) e integrantes de algumas zonas residenciais unifamiliares (3) – estes últimos só podendo ter seu uso alterado para multifamiliar, sem acréscimos volumétricos.
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As nossas 7 emendas aprovadas tiveram o objetivo de complementar o PLC, estabelecendo parâmetros mais claros para as intervenções em imóveis protegidos, reduzindo o valor da contrapartida para reconversão e redimensionando o coeficiente de adensamento para as áreas unifamiliares. Confira a seguir:
Emenda 1: Reduz em 50% o valor da contrapartida cobrada para reconversão de imóveis unifamiliares para multifamiliares.
O PLC estabelecia uma contrapartida muito alta para que a prefeitura autorizasse a reconversão de imóveis residenciais unifamiliares para multifamiliares. Acreditando que esta exigência inviabilizaria muitas intervenções, ou tornaria o preço final das unidades residenciais muito alto, restringindo significativamente o número de pessoas que poderiam adquiri-las, idealizamos uma emenda para retirar a exigência deste pagamento. Tendo sido recebida com reação fortemente contrária por parte do governo, nos esforçamos para negociar a redução da contrapartida: conseguimos chegar à metade do valor inicialmente proposto, o que já consideramos uma boa vitória!
Acreditamos que a dinamização das zonas residenciais unifamiliares será favorecida através da sua ocupação por um maior (ainda que controlado) número de habitantes, sendo, portanto, muito desejável a reconversão de unidades unifamiliares para multifamiliares. O projeto impede o acréscimo de novas edificações nos terrenos, nestas zonas, o que garante a preservação da ambiência e da paisagem dos bairros.
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Emenda 2: Reduz o coeficiente de adensamento de 300 para 200.
Nas zonas residenciais unifamiliares onde a reconversão será permitida, a lei estabelecerá um coeficiente de adensamento – um índice que controla o número de unidades residenciais possível para um terreno, para que não haja impactos na infraestrutura urbana e na qualidade de vida dos moradores.
Originalmente, o PLC propunha que esse coeficiente fosse 300, o que significa que a cada 300 metros quadrados de terreno, seria possível uma unidade residencial. Considerando que a lei não permitirá acréscimo de edificações no terreno, apenas a subdivisão interna da residência existente, e observando que existem terrenos e casas muito grandes nestes bairros, um coeficiente de adensamento de 300 continuaria gerando unidades residenciais muito grandes. Por exemplo: uma residência unifamiliar que possui 600 m², em um terreno de 1000m², só poderia se transformar em 3 unidades de 200m². Levando em conta o fato de que atualmente a tendência é que as pessoas procurem por residências menores, seja pelo alto custo residencial na cidade, seja pela adequação às famílias menores e necessidades de espaço menores, sugerimos abaixar o coeficiente para 200, o que não resulta num adensamento significativo, mas possibilita unidades residenciais um pouco menores. No mesmo exemplo citado acima, do terreno de 1000m², um coeficiente de 200 possibilitará redividir uma casa de 600m² em 4 unidades de 150m².
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Emenda 3: Estabelece um marco temporal até o qual as edificações construídas em zonas unifamiliares podem passar por reconversão.
Um dos objetivos do projeto é dinamizar zonas residenciais unifamiliares que possuam edificações muito grandes, que estejam subutilizadas ou abandonadas por não se inserirem nos padrões contemporâneos de habitação. Essa emenda é necessária para impedir o uso distorcido da lei, não permitindo que novas edificações sejam construídas como unifamiliares já intencionando a reconversão para o uso multifamiliar. Garante-se, assim, que nestas zonas, apenas as casas que já existam, e estejam nesse padrão de abandono, possam se utilizar da lei, impedindo a descaracterização da zona unifamiliar, que existe por motivações de preservação ambiental ou da paisagem, por exemplo.
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Emenda 4: Estabelece critérios mínimos a se observar para aprovação de reconversão em imóveis tombados
É necessário estabelecer critérios claros para as intervenções em imóveis com valor histórico e cultural, para que a possibilidade de novo uso não signifique alterações descaracterizantes, que afetem o valor do patrimônio cultural. A emenda estabeleceu balizadores mínimos a serem observados pelos órgãos de tutela nos procedimentos de análise das propostas de reconversão em imóveis tombados, para garantir o respeito às características fundamentais da construção. Assim, a lei garantirá que, independentemente da composição dos órgãos de tutela e dos critérios adotados para a análise de projeto, possa ser cobrada a obediência mínima a esses valores.
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Emenda 5: Estabelece critérios mínimos a se observar para aprovação de reconversão em imóveis preservados
A emenda é semelhante à de nº 4, mas dessa vez no capítulo de imóveis preservados (Áreas de Proteção do Ambiente Cultural – APACs e entornos de bem tombado), atentando-se que, no caso destes imóveis, os valores a preservar são diferentes: não têm haver com a preservação de todas as características do imóvel, mas àquelas relacionadas ao seu valor de ambiência, ou seja, como parte de um conjunto que possui características históricas. Neste caso, alterações internas por vezes podem ser mais flexíveis que no caso dos imóveis tombados.
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Emenda 6: Estabelece critérios para acréscimo interno de pisos em imóveis tombados.
Também relacionada a estabelecer critérios mais claros para as intervenções em imóveis tombados, essa emenda altera um artigo que diz respeito à redivisão interna das edificações. Nele, permite-se utilizar o porão alto, o sótão e criar novos pisos no interior da edificação, e nossa emenda acrescenta que isso tudo é possível, desde que os novos pisos criados não interseccionam os vãos da fachada – janelas, portas – e nem impeçam o acesso a sacadas e varandas. Isso é importante para garantir a manutenção das relações entre fachadas e interiores da edificação, não prejudicando o entendimento da configuração pré existente da edificação histórica.
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Emenda 7: Estabelece critérios para acréscimo interno de pisos em imóveis preservados.
A emenda é semelhante à de nº 6, mas abrange o capítulo de imóveis preservados (APACs e entornos de bem tombado).