Ao discutir o Plano Diretor, lei responsável por ordenar a cidade, já ouviu falar sobre Espraiamento ou Índice de Aproveitamento de Terreno? Esses termos urbanísticos aparecem na boca de todo mundo, mas seu significado não é bem explicado – até agora.
Confira aqui e aqui os posts explicativos que fizemos nas redes sociais!
O que é Espraiamento?
É como chamamos a consequência de ações que causam a expansão das cidades e a migração da população para estes locais mais afastados.
Na prática:
Aumenta o uso de carros para deslocamento, lotando vias, gerando congestionamentos e afastando as pessoas dos principais centros de trabalho, estudo e saúde.
Quanto mais espraiada uma cidade, maior o investimento do poder público para levar transporte, saneamento e energia até essas áreas – o que não acontece de forma eficiente.
Por exemplo:
O espraiamento do Rio rumo à Zona Oeste, sem o acompanhamento da infraestrutura necessária, é um fenômeno que gera inúmeros problemas rotineiros aos moradores.
O que é Adensamento?
Ao contrário do espraiamento, tem haver com um modelo urbano conhecido como cidade compacta, onde se busca concentrar o maior número possível de moradias dentro dos lugares que já possuem boa infraestrutura.
Isso possibilita prédios mais altos e apartamentos com áreas menores sejam construídos em algumas regiões, especialmente próximas a corredores de transporte de massa e o reaproveitamento de áreas subutilizadas da cidade.
A cidade compacta, além de ser um dos instrumentos urbanísticos, possibilita que as pessoas possam trabalhar e satisfazer suas necessidades dentro de tempos curtos de trajeto.
Por exemplo:
Aqui no Rio, vemos a Zona Norte como uma região com grande potencial de adensamento e verticalização, por ser bem servida por transporte público.
O que é Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT)?
O IAT indica o potencial construtivo de um terreno, ou seja, quanto, em m², você vai poder construir nele.
É definido de acordo com as políticas de uso e ocupação do solo da cidade e será maior em áreas onde se deseja adensar ou verticalizar.
Por exemplo:
Um terreno de 3.000m² com IAT = 3, poderá abrigar um prédio de até 9.000 m².
Essa metragem pode ser dividida em diversos andares, levando em consideração a altura máxima permitida e a taxa de ocupação estabelecida para a região.
No Plano Diretor de 2021, a Prefeitura do Rio de Janeiro estabeleceu um Índice de Aproveitamento de Terreno básico (igual a 1), para toda a cidade.
Então, se alguma empresa desejar construir algo acima disso, deverá pagar a OUTORGA ONEROSA.
Mas o que é isso?
É uma contrapartida financeira cobrada pela administração pública para se construir acima do IAT básico, até o máximo permitido pela legislação.
Esse dinheiro então é REVERTIDO para investimentos em melhorias urbanas na cidade.
Por exemplo:
Quando é construído um prédio com um IAT maior que o básico na Zona Sul, o dinheiro pago na Outorga será utilizado para melhorar onde a cidade estiver precisando.
Aumentando os índices urbanísticos da cidade.
Uma outorga paga na Zona Sul pode beneficiar uma região na Zona Oeste!